Najem prywatny – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Od 2023 roku zmieniły się zasady opodatkowania najmu prywatnego. Obecnie osoby fizyczne wynajmujące mieszkania poza działalnością gospodarczą muszą rozliczać się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że nie ma już możliwości wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych ani podatkiem liniowym w tym przypadku. Podstawą opodatkowania ryczałtem jest cały przychód z najmu, który obejmuje nie tylko czynsz, ale również wszelkie opłaty ponoszone przez najemcę, jeśli zgodnie z umową są one pokrywane przez niego. Warto podkreślić, że przy najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem nie ma kwoty wolnej od podatku, co oznacza, że podatek płaci się od pierwszego złotego przychodu.

Stawka podatku od wynajmu w 2025 roku: ile wynosi?

Stawka ryczałtu od przychodów z najmu prywatnego jest progresywna i zależy od osiągniętego rocznego przychodu. Do kwoty 100 000 zł rocznie, przychody z najmu opodatkowane są stawką 8,5%. Natomiast powyżej tej kwoty, czyli od nadwyżki ponad 100 000 zł, stosuje się wyższą stawkę 12,5%. Warto zaznaczyć, że dla małżonków posiadających majątek wspólny, wspólny limit 100 000 zł dla stawki 8,5% jest podwojony i wynosi 200 000 zł. W przypadku, gdy wynajmujący jest przedsiębiorcą, może on wybrać inne formy opodatkowania, takie jak podatek liniowy (19%) lub zasady ogólne (12%/32%), a dodatkowo przysługuje mu kwota wolna od podatku w wysokości 30 000 zł. Przedsiębiorcy mają również możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu, co nie jest dostępne przy najmie prywatnym rozliczanym ryczałtem.

Obowiązek podatkowy wynajmujących

Kto musi opłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Obowiązek opłacenia podatku od wynajmu mieszkania dotyczy wszystkich osób fizycznych osiągających przychody z tytułu najmu prywatnego. Niezależnie od tego, czy wynajem jest prowadzony na podstawie umowy ustnej czy pisemnej, czy jest to wynajem długoterminowy czy krótkoterminowy, przychody z niego uzyskane podlegają opodatkowaniu. Jest to forma dochodu, którą należy zgłosić do urzędu skarbowego. Warto pamiętać, że również wynajem krótkoterminowy, jeśli ma charakter zorganizowany i ciągły, może wymagać rejestracji działalności gospodarczej, jednak przychody z niego również podlegają opodatkowaniu. Obowiązek podatkowy wynika z faktu osiągania dochodu z tytułu udostępniania nieruchomości.

Przychód a dochód – czym się różnią w kontekście podatku od najmu?

W kontekście podatku od wynajmu, szczególnie przy rozliczeniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, kluczowe jest rozróżnienie między przychodem a dochodem. W przypadku najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem, podstawą opodatkowania jest cały przychód, czyli suma wszystkich pieniędzy otrzymanych od najemcy. Obejmuje to zarówno czynsz, jak i wszelkie dodatkowe opłaty, które najemca ponosi na rzecz wynajmującego. Dochód natomiast to przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. W przypadku ryczałtu, nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu, takich jak np. remonty, zakup wyposażenia czy odsetki od kredytu hipotecznego. Dlatego też, przy ryczałcie, podatek płaci się od kwoty brutto, czyli od całego przychodu, a nie od faktycznego zysku.

Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Termin płatności i sposób wpłaty na mikrorachunek podatkowy

Podatek od wynajmu mieszkania należy regulować miesięcznie lub kwartalnie, w zależności od wybranej formy rozliczenia. Termin płatności zaliczki na podatek to 20. dzień następnego miesiąca (w przypadku rozliczenia miesięcznego) lub 20. dzień następnego miesiąca po zakończeniu kwartału (w przypadku rozliczenia kwartalnego). Wpłaty należy dokonywać na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Numer ten jest unikalny dla każdego podatnika i generowany jest na podstawie jego numeru PESEL lub NIP. Jest to jedyny prawidłowy sposób dokonywania wpłat podatkowych, zapewniający ich prawidłowe przypisanie do konkretnego podatnika i rodzaju zobowiązania.

Deklaracja roczna PIT-28: kiedy i jak złożyć?

Po zakończeniu roku podatkowego, konieczne jest złożenie rocznej deklaracji podatkowej. W przypadku najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem, jest to deklaracja PIT-28. Złożenie tej deklaracji należy wykonać do końca kwietnia następnego roku podatkowego. Oznacza to, że za przychody uzyskane w danym roku, zeznanie należy złożyć do 30 kwietnia roku kolejnego. Deklarację można złożyć tradycyjnie w formie papierowej w urzędzie skarbowym lub, co jest obecnie najpopularniejszą i najwygodniejszą formą, elektronicznie za pomocą systemu e-Deklaracje lub innych dostępnych platform online. W PIT-28 podsumowuje się wszystkie przychody z najmu uzyskane w danym roku i wykazuje należny podatek.

Konsekwencje nieopłacenia podatku od wynajmu

Kary finansowe i odsetki za zwłokę

Nieopłacenie podatku od wynajmu mieszkania wiąże się z poważnymi konsekwencjami. Organy skarbowe mają narzędzia do weryfikacji dochodów z najmu, a wykrycie nieujawnionych przychodów może prowadzić do nałożenia kar finansowych. Dodatkowo, od niezapłaconego podatku naliczane są odsetki za zwłokę, które powiększają kwotę zobowiązania. W skrajnych przypadkach, gdy dochodzi do celowego ukrywania dochodów, może pojawić się również odpowiedzialność karna skarbowa, która może wiązać się z grzywną, a nawet pozbawieniem wolności. Dlatego też, podatek od wynajmu jest obowiązkowy, a jego niepłacenie jest niezgodne z prawem i niesie za sobą ryzyko poważnych sankcji.

Podatek od wynajmu – czy jest obowiązkowy?

Tak, podatek od wynajmu mieszkania jest obowiązkowy dla każdej osoby fizycznej osiągającej przychody z tego tytułu, która wynajmuje nieruchomość prywatnie. Od 2023 roku, jak wspomniano, jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ministerstwo Finansów jasno podkreśla, że nie ma żadnych wyjątków od tej reguły dla osób wynajmujących prywatnie. Nie ma kwoty wolnej od podatku w tym przypadku, co oznacza, że podatek płaci się od pierwszej złotówki przychodu. Wynajem mieszkania bez zgłoszenia dochodów i opłacenia należnego podatku jest traktowany jako uchylanie się od zobowiązań podatkowych i może skutkować wspomnianymi karami finansowymi, odsetkami, a nawet odpowiedzialnością karną skarbową.